小产权房的命运，从一生下来就充满坎坷，被人视为没有“户口”的“黑户”。日前，关于清理小产权房的风声再度紧张起来。浙江住建厅的一位人士对外透露，住建部已经明确提出从城市规划角度处理违法违规的小产权房，并将其作为2015年需要重点突破的工作之一。此外，小产权房解决的系列方案亦在不断出炉，其中首推即将在3月1日正式执行的《不动产登记暂行条例》。国土资源部不动产登记中心法律处处长蔡卫华表示，小产权房是不合法的，不会登记也不会发证。在未发证的情况下，小产权房无产权保证，未来也很难上市交易。目前针对小产权房的思路是控制增量，处理存量。

　　值得关注的是，农村土地与小产权房有着千丝万缕的联系，由中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，明确了完善土地征收制度，建立农村集体经营性建设用地入市制度，完善农村宅基地制度三大政策。1月10日，国土部部长姜大明答记者问时， 也找不到任何允许小产权房转正的字句。这意味着，等待了多年，小产权房意欲曲线转正几乎无望。

　　一直以来，小产权都被认为不合法，多年来多次整顿、清理。记者查询发现，从2010年至今，相关部门至少9次公开表示要“清理”或“治理”。西安市也曾出台规定，称手续不全房产，如果被迁，分文不赔。但除了北京等少数地方有过强硬的动作外，多年来全国一直难有进展。

　　“强行取缔、硬压不是办法。”王圣学认同“383”方案表现出的动向，“光堵不行，要疏才对。像西安，以前已经出现过很多很大的小产权楼盘，难道都能一股脑拆掉?”

　　尽管“383”方案被认为相当接近高层意向，但正式形成政策落地，却注定不是一件很简单很快捷的事。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为，小产权房转正会需要相当一段时间和许多工作来落实。“先期只可能是一定范围内试点，大概4到5年后才会逐步全面推开。”

　　王圣学认为，怎样补缴费用是个问题。“开发商做完项目可能都不知道跑哪了，找他们回来补缴相关的出让金、税费，估计很难。那么让购房者补缴，这里面就会出现分歧。”“想卖房的应该愿意转正，毕竟身份合法了什么都好说;但只想自住的，怕是会觉得缴起来没必要。”

　　杨女士2006年买了一幢别墅，可开发商并没能给房子办理合法手续。 2011年，开发商还将她告上法庭，要求退房。法院判她败诉。

　　2004年，芜湖市南陵县三里镇政府转让50亩集体土地给当地一家公司，用于“建设中心村”，但这家公司却建了别墅，并对外出售。6年后，镇政府以书面形式承认违规，此时，这块土地的性质已经转为国有。在杨女士看来，镇政府无异于“因祸得福”，因为“现在政府收购了这些别墅，还要进行拍卖，至少能赚千万以上。”

　　退房诉讼

　　六年前30万买别墅

　　杨女士老家就在南陵县三里镇峨岭村，丈夫朱先生的户口还在老家，她则为了孩子上学，将户口转到安庆市。 2006年，杨女士购买了当时由芜湖国山工贸有限公司开发的房子。 “286.6平米，30万元。 ”杨女士说买的是别墅，当时30万能在镇上买6间门面。

　　当时，开发公司的法人朱国山给她看过镇政府签的土地转让协议书，并且朱国山承诺房子能办理国有产权证，这些内容都写在双方签订的购房合同上。

　　朱国山承诺的是2007年年底交房，可时限到了朱国山却一推再推，看到房子已经建起来了，杨女士也没多想。

　　开发商起诉要退房

　　从2010年下半年开始，杨女士几次接到三里镇政府的电话，劝她退房，理由是她之前与朱国山签订的合同无效，政府已经收购了这些违规的别墅。

　　2011年12月9日，杨女士接到了南陵县法院的传票，国山工贸将她告上法庭，要求退房。杨女士最终败诉，但她表示，“我跟朱国山的纠纷还没解决，怎么房子就被收购了呢? ”

　　记者调查

　　开发商没钱16幢别墅成烂尾楼

　　记者调查了解到，2004年8月23日，三里镇政府以《关于建设中心村的协议书》的形式，将峨岭村方桥组的约50亩土地转让给了芜湖国山工贸有限公司，国山工贸法人朱国山原本计划建41栋独栋别墅，一边建一边办理国有土地产权证。实际建成别墅16栋，朱国山也交了50万元的手续费，2006年12月，省政府批复同意这50亩土地征收为国有土地。

　　三里镇土地所所长易昌满说，批复了之后手续还未完善，但是朱国山没能继续办理手续，也就是说，在杨女士购买别墅时，买的是“小产权房”。

　　原任芜湖国山工贸公司副总经理的李祥斌告诉记者，朱国山后来资不抵债，“搞不下去了”。

　　政府收购后小产权房“转正”

　　据了解，2010年5月10日，三里镇政府给朱国山发了一封函，确认双方签订的协议无效，“国有土地使用权出让的法定机关是县级以上政府，集体土地在被依法征收为国有土地之前不得转让。”处理的结果为政府退还土地转让款，朱国山退还土地。第二个意思是，杨女士等人与朱国山签订的购房合同无效。理由是朱国山将房子卖给了峨岭村以外的人，且朱国山未取得预售许可证。接下来，三里镇政府又与朱国山签订了关于16栋房子的处理协议。镇政府按照评估价1309元/平米收购。同时，协议明确，镇政府将公开拍卖这16栋房子。

　　三里镇土地所所长易昌满证实，这些别墅“现在产权已经属于政府了，等相关的手续完善之后，就将拍卖。 ”

　　因为如今这块土地的性质已经转为国有土地，并且已经通过招拍挂的形式出让给了另一家房地产开发公司，所以原先的16栋“小产权房”的身份实际已转正。

　　难解之问

　　不是别墅是小洋楼?

　　记者了解到，早在2003年2月18日，国土资源部就明令要求“停止别墅类用地供应”。易昌满也向记者表示，如果建的是别墅，并且既成事实的，按规定，不符合规划的要拆除，符合规划的由县级以上人民政府没收。杨女士也表示，如果真的要拆除，赔偿45万她也认了。

　　在2010年5月10日三里镇政府发给朱国山的函中，明确这些房子“不符合规划机关的规划”，那这些“别墅”为何未拆除呢?易昌满对此表示，“建的不是别墅，而是小洋楼。 ”

　　国土部目前对别墅的定义为“独门独院、两至三层楼形式，占地面积大，容积率低”。记者现场探访发现，这些独栋的房子每一户均用围墙围了起来，一进门左手边是大门，右手边就是车库，还带有院子。房子共3层，6室3厅，一楼两个超大的客厅显得格外气派。每栋房子的建筑面积均相同，为286.6平米，占地面积近1亩。

　　《<深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定>试点实施办法》(以下简称《实施办法》)一经发布，深圳楼市关于“小产权房转正”的说法传得沸沸扬扬。昨日，深圳市规划与国土资源委员会(以下简称“深圳规土委”)对《实施办法》作出详细解读，并再次重申历史遗留违法建筑处理工作不能理解为“小产权房确权”，并指出试点区域内已申报的历史遗留违法建筑，不代表就能够办理房地产登记，至于试点区域目前也仍在研究当中。

　　有确权资格的占总量20%左右

　　据了解，2009年6月2日至2010年6月1日，深圳市查违办开展了深圳全市违法建筑普查申报受理工作。根据统计结果，深圳全市农村城市化历史遗留违法建筑普查总量为35.7万栋，建筑面积为3.92亿平方米，用地面积131平方公里。

　　据介绍，原村民是指公安机关登记在册(原特区内截至1993年1月1日、原特区外截至2003年10月29日)并参加本村劳动分红的农村集体经济组织成员。有关原村民所建住宅类历史遗留违法建筑的处理规定，仅适用于原村民位于其原籍所在原农村集体经济组织范围内所建住宅类历史遗留违法建筑，或者在区政府、街道办事处在其原农村集体经济组织范围外安排用地上所建的住宅类历史遗留违法建筑。原村民所建超出前述范围所建的住宅类历史遗留违法建筑，适用《实施办法》关于非原村民的相关处理规定。

　　此外，历史遗留违法建筑申报人为原籍在深圳市的华侨及港、澳、台同胞，或者原符合原村民的规定，因升学、就业、婚嫁、服兵役等原因户籍已迁国内其他地方的，对位于其原籍所在原农村集体经济组织范围内所建历史遗留违法建筑进行处理时，仍适用原村民相关处理规定。

　　按照这个规定，符合或适用原村民处理政策的当事人名下仅有一栋住宅类历史遗留违法建筑的，目前深圳有8.2万户原村民，按照一户一栋的解决原则，8.2万栋历史遗留违法住宅将可以获得产权证，约占总量的20%左右。