2015年“330新政”中将住房营业税的免征期限由5年改为了2年。自2006年5月31日起，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，要求二手房交易营业税5年免征。

　　直到2015年3月30日，财政部、国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　目前营业税计算方法：

　　1.普通住房：若是满2年，营业税免征;若不足2年，住房营业税=对外销售房屋的成交价格×5.56%。

　　2.非普通住房：若不满2年，营业税=对外销售房屋的成交价格×5.56%;若满2年，营业税=(售房收入-购买房屋价款)×5.56%。

　　2015二手房交易税费——个人所得税

　　按照现有的政策，房产个人所得税有两种计征方式，税率为交易总额的2%或两次交易差的20%.

　　个人所得税征收条件

　　以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件：

　　①家庭唯一住宅;②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税。任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。

　　如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的2%退还。

　　地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房(不包含非住宅类房产)。

　　如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%。

　　2015二手房交易税费——契税

　　一般情况下，一次购房90平米以下按1%税率征收，90-144平米1.5%，144平米以上3%;二次购房都是3%，不分面积。

　　2015二手房交易税费——印花税

　　购房印花税属于产权转移书据。在二手房交易中，印花税=房价×0.5‰，买卖双方均要缴纳购房印花税，且各自缴纳全额，除非符合以下条件可以免征印花税：

　　(1) 个人销售或购买住房;

　　(2) 廉租房、经济适用房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税;

　　(3)开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税。

　　2015二手房交易税费——土地增值税

　　土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。

　　征收标准：转让自用住房免税，个人转让普通住宅免税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住满5年及以上的，免征土地增值税;居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。

　　二手房交易固定费用

　　以上是二手房交易税费新政中按比例收取的房屋交易税费，下面是一些二手房交易税费收取时固定不变的费用。

　　1、产权登记费。产权登记费是在进行各类登记时，向申请人收取的费用。房屋登记费的计费方式如下：①住房登记收费标准为每件80元;非住房房屋登记收费标准为每件550元。②向一个以上房屋权利人核发房屋权属证书时，每增加一本证书加收证书工本费10元。

　　2、手续费。二手房交易手续费=房屋建筑面积×6元/㎡。若是个人首次购买90平方米及以下普通住房的交易手续费暂减半征收。

　　3、土地登记费。每宗交易38元。

　　4、测绘费。测绘费=建筑面积×1.36元/㎡。

　　5、评估费。评估费=评估价×0.3%~0.5%，具体多少看情况。

　　二手房交易佣金

　　佣金不是所有的二手房交易中都会产生，但是只要你通过中介，就会产生中介费，即佣金。佣金是二手房交易过程中需要付给中介的费用，对于佣金支付的多少没有明确的规定!目前青岛大部分房产公司二手房佣金的征收标准是2%-3%，搜房网二手房买卖佣金0.5%。

　　二手住宅交易税费

　　一、赠与

　　办理赠与前需先办理赠与公证，计税依据为房产交易中心过户后系统的自动评估价，过户前无法告知系统评估价。

　　(1)、直系亲属赠与：

　　直系亲属范围包括父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、配偶及有赡养义务的人。

　　受赠方：缴纳契税3%、印花税0.1%

　　赠与方：缴纳印花税0.1%

　　(2)、非直系亲属赠与：

　　受赠方：缴纳契税3%、个人所得税20%、印花税0.1%

　　赠与方：缴纳印花税0.1%、营业税5.6%，赠与方房产证或契税税票满5年，可免征营业税。

　　二、继承

　　办理继承前需先办理继承公证，计税依据为房产交易中心过户后系统的自动评估价。

　　继承人：缴纳印花税万分之五

　　三、房屋买卖

　　计税依据为房地产交易中心过户后系统的自动评估价与纳税人的申报价之间，以孰高原则为准，系统评估价过户前无法告知。

　　(1)、普通住宅(144㎡以下)：

　　买方：缴纳契税3%，如所购房屋为买方家庭唯一住房，90㎡(不含)以下按1%收，90-144平米按1.5%收取契税。

　　卖方：缴纳营业税5.6%

　　缴纳个人所得税2%，其中公房、拆迁房、经济适用房、安居房、集资建房、解困工程按1%缴纳。

　　卖方如房产证或契税税票满5年，非家庭唯一住房，免征营业税;房产证或契税税票满5年，且为家庭唯一住房，免征营业税、免征个人所得税。

　　(2)、非普通住宅(144㎡以上)：

　　买方：缴纳契税3%

　　卖方：缴纳营业税5.6%

　　缴纳个人所得税2%

　　卖方如房产证或契税税票满5年，非家庭唯一住房，征收营业税差额5.6%(差额为本次交易额-上一次交易额);房产证或契税税票满5年，且为家庭唯一住房，征收营业税差额5.6%(营业税差额为本次交易额-上一次交易额)、免征个人所得税。

　　二手非住宅税费

　　非住宅包括网点、办公、商业、仓储、工业、公寓式酒店等。

　　一、买卖：需要提供上一手购房发票、契税票、各项费用明细表

　　买方：契税全额3%

　　印花税全额0.05%

　　卖方：缴纳营业税及附征，计税方式为如能提供上手购买发票可按差额5.6%缴纳，如无法提供发票，按全额5.6缴纳。

　　个人所得税为差额的20%

　　土地增值税为差额的30%-60%

　　印花税为全额的0.05%

　　二、直系赠与：需要提供公证及上一手购房发票、契税票、各项费用明细表，非直系赠与视同买卖。

　　赠与方：缴纳印花税全额的0.05%

　　受赠房：缴纳契税全额3%、印花税全额0.05%

　　三、继承：需提供公证及上一手购房发票、契税票、各项费用明细表

　　继承人：缴纳印花税全额0.05%

　　四、变更、补证、换证

　　贴花5元

　　五、贷款抵押

　　印花税：贷款金额*万分之0.5

　　以上项目均需要房屋产权所有或者使用人缴纳房产税，核查近三年房产税，如已缴纳需提供税票、发票，如无缴纳补三年房产税。

　　房产税计算方式如下：

　　1、自用：

　　房产税：房产原值*70%*1.2%/12个月*月数(提供发票或者税票)

　　城镇土地使用税：该栋楼总占地面积/房屋建筑面积*交易面积*地级税额

　　2、出租：携带出租人身份证复印件、租赁合同原件复印件、房产证复印件缴纳

　　房产税：月租金5000元以下为租金的12%

　　月租金5000元-3000元(含)为租金的13.1%

　　月租金30000元以上(不含)为租金的18.7%

　　1、证过5年+面积小于140平的房产

　　1.5-2%契税+0.1%印花税+80元登记服务费+6元/平方米转让费+20元配图资料费+工商合同鉴证费

　　2、证过5年+面积大于140平的房产

　　3-4%契税+0.1%印花税+5.5%营业税(差额)+80元登记服务费+6元/平方米转让费+20元配图资料费+工商合同鉴证费

　　3、证未过5年+面积小于140平的房产

　　2%契税+0.1%印花税+5.5%营业税+80元登记服务费+6元/平方米转让费+20元配图资料费+工商合同鉴证费

　　4、证未过5年+面积大于140平的房产

　　4%契税+0.1%印花税+5.5%营业税+80元登记服务费+6元/平方米转让费+20元配图资料费+工商合同鉴证费

　　5、房改房二手房过户费

　　2%契税+0.1%印花税+1%土地收益金+80元登记服务费+3元/平方米转让费+20元配图资料费+工商合同鉴证费。

　　一、确认产权的可靠度

　　1.注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;

　　2.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;

　　3.一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。

　　二、考察原单位是否允许转卖

　　1.确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;

　　2.大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让;

　　3.一般来说，军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。

　　三、查看是否有私搭私建部分

　　1.是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;

　　2.是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间;

　　3.阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。

　　四、确认房屋的准确面积

　　1.包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积;

　　2.产权证上一般标明的是建筑面积;

　　3.最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。

　　五、观察房屋的内部结构

　　1.户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点;

　　2.管线是否太多或者走线不合理;

　　3.天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。

　　六、考核房屋的市政配套

　　1.打开水龙头观察水的质量、水压;

　　2.打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目;

　　3.确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象;

　　4.观察户内、外电线是否有老化的现象;

　　5.电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线;

　　6.煤气的接通情况，是否已经换用天然气;

　　7.小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器;

　　8.冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。

　　七、了解装修的状况

　　1.原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉;

　　2.了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。

　　八、查验物业管理的水平

　　1.水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户;

　　2.观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局;

　　3.小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心;

　　4.小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。

　　九、了解以后居住的费用

　　1.水、电、煤、暖的价格;

　　2.物业管理费的收取标准;

　　3.车位的费用。

　　十、追溯旧房的历史

　　1.哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限;

　　2.哪些人住过，什么背景，是何种用途;

　　3.是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案;

　　4.是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。

　　十一、了解邻居的组合

　　1.好邻居会让你生活愉快，选不同的时间在社区内看人来人往，通过衣首和生活规律判断人的社会层次;

　　2.拜访上、下、左、右邻居，了解他们在此居住是否顺心;

　　3.与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。

　　十二、算计一下房价

　　1.自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值;

　　2.委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估;

　　3.银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的最低保值价。

　　十三、二手房按揭的条件

　　二手房交易过户之前20大注意事项

　　1.年满18岁，有城镇户口，本地、外地均可;

　　2.能提供稳定的收入支付本息的证明;

　　3.愿意将所卖的房子作为抵押，或者能提供其它符合条件的抵押;

　　4.所购房屋产权所属真实可靠;

　　5.支付有关手续费。

　　十四、请律师

　　1.二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议参考更可靠;

　　2.建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。

　　十五、找代理行

　　1.代理公司的二手房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证;

　　2.在把你的业务交给代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项?是否可以帮助申请二手房按揭?买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失?代理行的服务收费标准是多少?是否能保证买到称心的二手房?

　　十六、考察代理公司是否可靠

　　1.有效的当地工商局颁发的营业执照，当地房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书;

　　2.资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用。

　　十七、及时了解政策、程序、费用上的变化

　　1.要注意报纸的新消息;

　　2.向律师及中介代理公司咨询;

　　3.最可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解最新的信息。

　　十八、产权是否完整

　　1.确认产权的完整性，有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷;

　　2.只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。

　　十九、小心房款和产权的交接

　　1.不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题;

　　2.可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理公司处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。

　　二十、保证产权顺利过户

　　1.必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程;

　　2.从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。