深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见

　　各区人民政府，市政府直属各单位：

　　为贯彻落实国家对房地产市场分类调控、因城施策的要求，推进住房供给侧结构性改革，经市政府同意，现就完善我市住房保障体系、促进房地产市场平稳健康发展提出以下意见：

　　一、多渠道增加住房供应

　　加大住房供应力度，通过增加居住用地供应、盘活闲置土地、加大城市更新和棚户区改造力度，从供给侧加快住房有效供应，平衡供求关系。

　　二、完善住房保障体系

　　加大保障性安居工程建设力度，“十三五”期间全市筹集建设40万套、有效供应35万套人才安居和保障性住房，进一步完善多渠道、分层次、广覆盖的住房保障体系。

　　三、实行差别化住房信贷政策

　　对购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成;对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。

　　人民银行深圳市中心支行、深圳银监局指导各商业银行分类调整个人住房贷款最低首付比例，各商业银行应严格执行并进一步加强住房信贷风险控制。

　　四、完善购房政策

　　本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)限购2套住房;能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。购房时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。

　　五、规范房地产市场秩序

　　加强全市房地产行业诚信管理体系建设，推动企业和从业人员诚信经营。推动全市诚信信息联网，形成监管合力，实现行政监管与行业自律的联动。坚决依法打击和查处虚假“日光盘”、“捂盘惜售”、“阴阳合同”等违法违规行为，规范中介机构和从业人员经营行为。

　　六、加强房地产金融风险防控

　　结合前期全市首付贷风险排查情况，继续开展全市金融风险排查和专项整治，严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务。行业协会应充分发挥自律功能，引导互联网金融企业、小额贷款公司等规范经营。商业银行应加强对购房首付款的来源核查。

　　本意见自发布之日起实施。

　　各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房;外地户籍和境外人士最多限拥有一套;两次购房时间需相隔两年以上;禁止公司购房。

　　基本限购令符合绝大多数家庭的居住、投资需求，与一些城市的购房入户政策也不冲突，且不会阻碍住房租赁、度假物业市场发展。 在土地供应相对紧张的北京、上海等城市，可附加实施外来人员一年等候期制度，即外地和境外居民，须提供至少一年的纳税或社保证明后才能购买。限购令简单易行，其实施主要依赖各城市房管部门的房地产产权登记和网络签约两个信息系统，不需全国联网。目前住建部正在推进40个重点城市住房信息系统的建设和联网，这项工作非常有价值。系统建成后，将可有效支持开征多套房房产税，并可优化40个城市范围内的限购。

　　长期限购后，需求主力必回归中间阶层，房价也会回归到收入可支撑的水平，地方政府可通过土地供应、公积金的松紧等政策灵活调整供求，其他手段可重归市场化：

　　第一、取消商业银行的差别化信贷，并通过住房公积金贷款的低利率、低首付、提高贷款上限，支持中间阶层置业。现行的差别化信贷政策违背商业银行的逐利本能，必须靠银监会三令五申才可实施，而限购令可基本禁绝利用信贷资源炒房和过度投资的行为。央行、银监会可根据全国宏观调控需要规定按揭首付和利率的底限，由商业银行在此基础上，按风险管理要求因地制宜、因时制宜、因户制宜地发放按揭。

　　第二、取消限价房，逐步取消经济适用房。中产阶层可购买性价比更好的新建或二手商品住宅;住房保障体系从“以售为主”转向“租售并举”，将来可转向“以租为主”直至最终取消经济适用房。

　　第三、原用于调整供应结构、抑制地价的90/70和中小套型、中低价位普通商品房用地可以取消。国有土地出让继续坚持市场化改革方向，尽量减少易导致暗箱操作的综合评标。

　　自住房和商用房在首付上是没有区别的，只有在缴纳税费的时候商用房比自住房多了土地增值税这个税种。现在首付的情况可以分为：

　　1、在首套房的情况下，购买新房并且面积不超过90平米的缴纳首付可以最低为20%;

　　2、在二套房的情况下，购买房产的最低首付为50%;

　　3、三套房的情况，需要贷款的银行根据房价的情况可以不予与贷款;

　　4、其他的情况最低首付为30%。

　　深圳限购政策仅针对于购房者，对于楼盘并没有进行限购。

　　深圳市规划国土委官网公布了《深圳市住房建设规划2015年度实施计划》。根据计划，今年深圳市新增安排建设商品住房5.67万套，其中通过城市更新用地安排建设的就有3.7万套。王锋表示，这证明未来将有更多的住房是靠城市更新来提供。同时，今年内，深圳规划国土部门计划新增安排保障性安居工程项目5.3万套，同比去年增加了8000套。王锋指出，“加大保障性安居工程投入力度，这也是政府调控房价的一种办法。”

　　在以“330新政”为主的多重利好政策刺激下，深圳楼市快速回升。一份来自深圳市房地产研究中心的数据显示，今年1月到4月深圳的房地产市场不仅延续了去年四季度以来的回升，而且呈现加速上扬。新房的成交同比增幅达86%，二手房达83%。

　　王锋认为稳定住房价格、稳定市场预期，最有效的方法就是增加住房供应。他告诉记者，今年来深圳已经加快供应节奏，1月至4月，深圳商品住宅批准预售面积为132.4万平方米，同比增长124.2%。从商品住宅库存数据看，待售商品住房库存消化周期已经从3月份的“8个月”，上升到了目前的“9.5个月”。王锋认为，深圳市场不缺房，今后两年住房市场供应不存在很大问题。

　　不过，深圳中原地产研究中心也指出，深圳房地产市场作为去化周期最短、复苏最快的一线城市，房价收入比已超过北京位列全国第一，但投资客在购房置业者中的比例也在不断攀升，5月份投资型置业的占比已达18%，预计这一比例还将不断攀升。