南京限购限贷

　　8月11日，备受关注的南京楼市调控新政终于正式公布。新政规定，对拥有1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭最低首付款比例调整为不低于35%(除高淳、溧水);对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭最低首付款比例调整为不低于50%(除高淳、溧水)。两者均比之前提高了5个百分点。

　　据@南京发布的消息，近日，南京市政府办公厅转发了市房产局、市国土局、中国人民银行南京分行营管部《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》(以下简称“《意见》”)，决定从2016年8月12日起，进一步加大政策调控力度，调整土地公开出让竞价方式和商品住房贷款首付比例，促进房地产市场持续稳定健康发展。

　　根据上述意见，南京对首次购房的信贷政策未作调整，仍按前期政策首付25%(高淳、溧水20%)执行，而将二套房首付比例提高了5个百分点。南京楼市资深评论员尹霄飞认为，本次新政中信贷收紧的力度并不大，但土地公开出让竞价方式有较大调整。

　　《意见》规定，当网上竞价达到最高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。“目前，全国大部分房地产开发企业都是期房销售，如果转为现房销售，对开发商资金实力的要求会非常高。期房销售有利于开发企业回款和后期的营销，如果改为现房销售，回款周期要延长半年到一年，建材成本、营销成本及人员工资成本将成倍增加。” 尹霄飞分析，这项规定将遏制地王的出现。

　　值得注意的是，苏州也于今日发布楼市调控新政。在名为《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》中，不仅提出要提高二套房首付比例，还提出“限外”条例。其中，在首付比例方面，居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，最低首付款比例，苏州市区(不含吴江区)由40%调整为50%。居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的，继续停止发放“三套”及以上住房贷款。

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　　此外，苏州还提出，非本市户籍购买第二套住房，必须提供个税缴纳证明或社保证明。具体要求为：非本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。

　　在尹霄飞看来，南京苏州这两个江苏楼市最为活跃的两个城市在同一天出台调控政策，应该算是江苏从省一级的层面对遏制房价过快上涨有所要求了。“南京和苏州房价在下半年涨幅不会那么快，一些地区可能会出现下行调整。如果这两地楼市有所降温，但投资热情仍然存在的话，投资客的关注点可能会转向无锡、南通等次一级的热点城市。” 他说。

　　总体看，苏州这次出台的房产新政较南京更“严厉”。尹霄飞表示，如果南京这个政策没有达到遏制房价过快上涨的作用，不排除政策会进一步升级。而苏州之前已经出台了一些调控要求，这次出台的实际上是升级的政策。

　　此次苏州的政策，也被称为“新15条”，《意见》在信贷方面作出了具体规定：

　　居民家庭首次购买普通住房(从未购置过住房)，申请商业性个人住房贷款的最低首付款比例保持20%不变。

　　有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭;已有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭;仅有1套住房、虽有住房贷款但贷款已结清的居民家庭。三种情况申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付比例保持30%不变。

　　如果居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，最低首付款比例，苏州市区(不含吴江区)由40%调整为50%。居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的，继续停止发放三套及以上住房贷款。

　　对此，易居智库研究总监严跃进表示，“对于有过一套房但贷款结清的，可以走三成首付通道。而贷款没有还清，那么就需要走45%的首付比例通道。而两套以 上住房且依然有月供的，那么购置第三套住房，那就不能动用信贷资源，必须全款购房。这相对来说会抑制部分炒房的需求或动机。”

　　作为此次政策的亮点，无疑是苏州启动限购政策。具体是，非本市户籍居民购买第一套住房，不受任何限制。非本市户籍购买第二套住房，必须提供缴纳证明或社保证明。具体要求为：

　　非本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。

　　开发企业在签订购房合同时应认真审核购房人资格，购房人违反限购规定或购买超过2套住房的，登记部门不予办理产权登记手续，开发企业或购房人承担相应的经济和法律责任。

　　对此，南京林业大学城市与房产研究中心主任孟祥远对每日经济新闻记者说，“苏州此次限购政策相对宽松，主要是针对非苏州户籍，换言之则是针对外来投资者，对于外来投资客打击力度较大，基本封杀了炒房类的购房者。”

　　对此，严跃进表示，“苏州此次首次启动限购版本，很显然也开启了二线城市限购2.0版本的启动，对于其他城市是有启示意义的。从调控的动向来看，二线热 点城市基本上会出台此类严厉的政策，主要是10个城市，包括天津、济南、郑州、武汉、合肥、南京、苏州、杭州、厦门和合肥等。此类城市房价上涨过快，多多 少少后续或者说第三季度会有收紧政策的出现。”

　　话音未落，南京也跟进发布楼市新政，其中，对拥有1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，除高淳、溧水执行最低首付款比例30%外，其他地区最低首付款比例调整为不低于35%。

　　而对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性贷款购买普通住房的，除高淳、溧水执行最低首付款比例30%外，其他地区最低首付款比例调整为不低于50%。

　　而针对此前因土拍太过火热而接连遭遇熔断的土地市场，此次新政也进行了明确规定。

　　在南京房地产业内人士看来，针对南京楼市目前的现状，最好的办法是和苏州一样启动限购政策，“在此之前南京已经出台了包括限价令、熔断机制等政策，但是 南京楼市目前依旧火热，投资客依然是购房的主力，甚至一个房号炒作到30万以上，想要彻底的打击这些投资者稳定楼市，那么最好的办法自然是启动限购政 策。”