姜胜JIANGSHENG

广州天玑验房公司技术总监

国家中级装修监理师资质

中级培训师资格证

线上课堂
Lesson-1

1.开发商正式发出《收楼通知书》,业主带齐相关文件去到楼盘收楼现场;

2.业主身份确认,查看“两书一表”《住宅质量保证书》《房屋使用说明书》《竣工验收备案表》,缴纳维修基金、写一份书面借条借钥匙验楼;

3.业主对房屋进行验收,看是否存在质量问题,将发现的问题交给物业公司工作人员;

4.等施工方将问题完全改好后,业主验完房后确认房屋质量问题都已整改好,再办理收楼手续。

Lesson-2

1.收到开发商收楼通知书应按时去收楼;

2.注意把相关证件带齐以免因证件不齐无法办理相关手续;

3.办理了业主身份确认后,一定要查看开发商的“两书一表”;

4.不要在收楼收房等相关文件上签字,避免“被”收楼;

5.收钥匙等同收楼,验房让物业拿钥匙;

6.如需拒收楼,应以快递形势发拒绝收楼函给开发商,拒收函写清楚拒收楼的原因。

Lesson-3

存在问题:零火线接反;共用回路;两处开关线路接线多于2根;配电箱无回路标示;配电箱电线分布不平整;

造成的隐患:a.零火线接反:会导致零线控制开关,极易发生触电事故;b.配电箱:易引起短路,加速电线使用寿命,增加配电线日后维修保养的难度;

整改建议:a.零火线接反:调整线位置,三孔插座应左边接零线右边,接火线上面接地线;b.配电箱:按照国家要求规定,重新严格分布电线。

Lesson-4

存在问题:贯穿性渗水和渗水;

造成的隐患:a.贯穿性渗水:日常生活使用不便,且会引起天花表层发霉;b.渗水:易造成墙地面/天花潮湿,引起发霉。形成色差,无法粘贴墙纸或进行其他装饰;

整改建议:a.贯穿性渗水:注入树脂胶;b.渗水:使用防水材料涂刷后再进行修补,最好重做防水层。

Lesson-5

存在问题:空鼓和瓷砖空鼓;

造成的隐患:a.空鼓:会随着时间,季节的变化导致墙面脱皮掉漆,开裂,起泡,影响美观和日常生活使用;b.瓷砖空鼓:随着时间,会脱落,断裂,存在安全隐患;

整改建议:用切割机切开,凿除空鼓处,重新抹灰。

Lesson-6

存在问题:裂缝(裂缝分为:表面性裂缝/贯穿性裂缝/结构性裂缝/沉降性裂缝);

造成的隐患:影响美观,裂缝会随着时间变宽,易藏匿污渍,甚至渗水;

整改建议:用铲刀铲开裂缝处,不同材料结合处应贴布,水泥砂浆裂缝应贴防开裂尼龙网或钢丝网,修补后应无修补痕迹,表面刷面漆(外墙应刷防水漆);结构性/沉降性裂缝直接找开发商索赔 。

Lesson-7

存在问题:踢脚线与木地板之间缝隙过大、松动 、 爆灰;

造成的隐患:随着时间,木地板会出现爆灰,极难清扫缝隙中的灰尘,加速消耗木地板的使用寿命;木地板松动易造成断裂,爆灰等现象,长期使用会导致木地板损坏;

整改建议:拆开木地板重新铺贴。

Lesson-8

1.检查门窗开启是否灵活,五金配件是否到位,有无损坏;窗框打胶是否严密;窗框底部是否开了排水孔;门套板是否填嵌和做了防水处理;推拉门装置安装是否牢固;门框是否规范并安装了锁扣;

2.检查墙面阴阳角偏差;乳胶漆的施工质量;

3.检查热水器排烟管与煤气表是否距离太近;空调口是否反水;

4.检查阳台护栏、飘窗等是否达到国家安全规范。

Lesson-9

1.水电:购买相位仪,用于检测插座线路是否接反;所有的电器灯都打开半小时以上,以测试会不会跳闸;所有的水龙头都打开,放水半小时左右,观察排水管位置是否会漏水。

2.空鼓:购买伸缩空鼓锤,用美纹纸包好(避免留下印子在墙面)进行S形轻敲检测。

3.其他:窗户是否有开排水槽,门窗框填嵌,木地板是否有缝隙过,墙地面裂缝,砂眼等小细节,细心观察就可以的。

线上Q&A
毛坯房的验收主要注意那些?
毛坯房的验收主要注意结构性问题和渗漏的问题。毛坯房是以后装修的基底,如果基底没有做好,以后的装修的质量也会很差。结构性问题首先要看看有没有结构性裂缝,还有墙壁有没有空鼓,空鼓必须要整改完。渗漏方面,外墙和门窗要做淋水测试,看看窗边和外墙有没有渗漏;还有卫生间和阳台要做闭水测试,防水不合格的部分要进行整改
有哪些常见的大问题可以拒收楼?
一是证件不齐全,如果没有《竣工验收备案表》,说明房子没有通过国家验收,业主是肯定不能收楼的,及时收了楼也办不了房产证;二是质量问题,如发现渗漏、空鼓、裂缝等较大的质量问题,业主可以拒绝收楼。
地面平整要验收吗?怎么验收?
用专业仪器两米垂直靠尺检测地面水平。没有专业的工具可以用乒乓球检查。关上门窗,将乒乓球放在地面上,如果乒乓球滚动,则地面平整不合格;如果乒乓球在原地不动,则地面平整合格。
防水怎么验收?
精装修房的卫生间防水层验收,要做闭水测试。堵上地漏,放水到2公分深,24小时后,查看卫生间外围墙壁是否有渗漏痕迹,楼下天花是否有渗漏痕迹。毛坯房防水层验收,首先看防水层是否合格,有没有破损,没有破损的话,就可以做闭水测试。测试后看墙壁和楼下天花是否有渗漏。
验房师大概的费用是多少?
行业一般价格:毛坯房4元/平方,精装修房6元/平方。
为什么房子没有验收就要交维修基金?
维修基金,又称“公共维修基金”“专项维修基金”,是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户,并授权业主委员会统一管理和使用的基金。注:业主房屋期满后,根据基金余额返还。
维修基金最后会转移到物管处吗?
业主委员会应定期向全体业主公布维修基金的使用情况和剩余情况。单个业主可凭维修基金发票至开户银行查询本人名下维修基金的使用情况和留存情况。若物业因拆迁发生灭失的,业主可持相关证明至银行提取分户帐户内的余额。
竣工验收备案表全国各地都是一样的吗?
竣工备案表:建设工程竣工验收备案是指建设单位在建设工程竣工验收后,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门审核的行为。模式大致相同,内容根据小区规划设计消防等情况不同相对应不同。
如果在交楼期限无法整改完成,是否应收滞纳金?返修有次数限制吗?
提出的问题整改时长一般是1-180天,业主可以选择继续等待,不需要缴纳滞纳金。建议一次性提出,进行全面整改,避免存在今天改这块,明天改另外一块可能需要重拆的尴尬情况。
如果收楼时发现质量问题非常严重,可以申请赔偿吗?
首先,业主交楼时如果发现问题质量问题情况非常严重,可第一时间联系开发商相关部门提出整改 ,如果不受理即可申请赔偿。
面积(建筑面积/公摊面积等)怎么验收?非专业人士怎么计算和操作?
提前跟验房师说明,有可能附赠根据现场实地测量出具的CAD制图,如果想要测量公摊面积,需要整个小区业主一起去测量,可以借助仪器或者卷尺,公摊部分面积含园林,消防,绿化等公用区域计算数值总额计算衡量。
是不是所有天花发霉都是因为上层漏水?我遇到一二手房业主说是因为天气潮湿,否认漏水,而发霉的地方能用纸巾抹布搽掉,请问这是天花漏水吗?
防水具体看情况而定,上层漏水的几率比较大,如果是雨后或者梅雨天气也有回潮的情况,根据您的描述,暂定为潮湿的几率较大,具体需要到现场勘测才能给您专业的意见。

装修房验收合计17个大项,33个小项,300多个基本验点,首先是从入门户,再就是室内门窗,地面墙面,涂饰工程,卫生间,阳台厨房,建筑电气工程,排水工程,预留孔洞验收,零火线是否接反,电线平方数,是否有共用回路,配电箱方面问题,防水方面通过做闭水试验,材料的防水性好坏与否。有条件建议请专业的验房师进行专业检测,如是自己验收建议带上专用工具。

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